Airbnb g­ist­ing á Íslandi tók af stað árið 2015 þegar erlendum ferða­­mönnum tók að fjölga veru­lega. Hún náði hámarki yfir sum­ar­mán­uð­ina árin 2017, 2018 og 2019, en þá voru jafnan mörg þúsund íbúðir skráðar til útleigu í heild sinni á leigu­síð­unni. 

Frá byrjun árs 2017 hefur þurft svokallað heimagistingarleyfi til að leigja út íbúð í gegnum Airbnb. Þeir sem hafa fengið slíkt (einföld skráning á Ísland.is og kostar 9.200 krónur) mega leigja út rými í að hámarki 90 daga á ári og að hámarki fyrir tvær milljónir króna á ári. Heimilt er að leigja út tvær íbúðir/fasteignir en samanlagður fjöldi útleigðra gistinátta í báðum eignum má þó ekki fara yfir áðurnefnt hámark. Sama gildir um tekjur af slíkri leigu. Það er því hægt að eiga auka íbúð eða sumarbústað og leigja þær eignir út upp í kvótann. 

Lítið eftirlit framan af

Sækja þarf um rekstrarleyfi fyrir gististað ef ætlunin er að leigja út fasteign í meira en 90 daga eða fyrir hærri fjárhæð en tvær milljónir króna. Þá þarf líka að rukka virðisauka- og gistináttaskatt ofan á það gjald sem er innheimt fyrir gistingu, og skila í ríkissjóð, auk þess sem skráður gististaður þarf að uppfylla ýmiss konar kröfur, til að mynda hvað varðar öryggi, sem íbúð í heimagistingu þarf ekki. Þeir sem hlíta þessu ekki geta átt von á stjórnvaldssektum.

Árið 2018 var ákveðið að efla eftirlit með skammtímagistingu með því að innleiða reglur um skráningar á húsnæði sem leigt er út með þessum hætti. Sýslumannsembættum var falið eftirlit, en fjármögnun hefur verið tímabundin og eftirlitið því stopult.

Frá árinu 2017 og út árið 2023 hafði menningar- og viðskiptaráðuneytið, áður atvinnuvega- og nýsköpunarráðuneytið, fjármagnað eftirlitið með árlegu 50-64 milljóna króna fjárframlagi. Á almanaksárinu 2023 námi álagðar stjórnvaldssektir um 31,7 milljónum króna, þar af um 9,1 milljón króna vegna heimagistingar og 22,6 milljónir króna vegna rekstrarleyfisskyldrar gististarfsemi án tilskilins leyfis. Fyrirhugaðar stjórnvaldssektir vegna almanaksársins 2023 voru þó mun lægri, eða 9,6 milljónir króna í heild og allar vegna rekstrarleyfisskyldrar gististarfsemi án tilskilins leyfis. 

Flestir leigðu „svart“

Greining sem Anne-Cécíle Mermet hjá Sorbonne-háskóla gerði fyrir Reykjavíkurborg vorið 2019 sýndi að um 60 prósent framboðs var í þremur póstnúmerum í höfuðborginni: 101, 105 og 107. Þar af voru 36 prósent í 101. 

Þegar greiningunni var skilað í apríl 2019 var staðan sú að 58 prósent þeirra sem leigðu út í gegnum Airbnb gerðu það án þess að vera með heimagistingarleyfi eða rekstrarleyfi. Sá hópur var því að stunda ólögmæta útleigu. Hann var að leigja „svart“. Hlutfallið hafði samt sem áður lagast umtalsvert frá árinu 2017, þegar um 80 prósent af seldri heimagistingu fór fram án skráningar og tilskilins leyfis. 

Í greiningunni kom fram mjög skýr fjárhagslegur hvati fyrir fólk sem gat leigt út viðbótareign til skamms tíma í senn í gegnum Airbnb eða sambærilegar síðar umfram það að leigja þér í langtímaleigu til íbúa landsins. Útleiga stúdíóíbúð, og tveggja herbergja íbúð gat skilað þrefalt hærri tekjum og útleiga á þriggja eða fjögurra herbergja íbúð gat skilað um fjórföldum tekjum.

Meirihlutinn leigir út fleiri en eina eign

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) birti í síðustu viku Vegvísi leigumarkaðar, þar sem meðal annars er fjallað um Airbnb útleigu. Þar kom meðal annars fram að alls voru um níu þúsund leigueiningar skráðar á Airbnb á öllu landinu í júlí, júní og ágúst 2024. „Þar af var helmingur eignanna staðsettur á höfuðborgarsvæðinu og hinn helmingurinn staðsettur utan þess. Eftir heimsfaraldurinn hefur skráningum fjölgað hratt, en á árunum 2020 til 2022 voru á bilinu 4.000 til 6.500 skráðar eignir á Airbnb. Sumarið 2023 voru leigueiningar orðnar tæplega 8.500.“

Í Vegvísinum segir að meirihluti íbúða sem leigðar séu út á Airbnb, eða um 67 prósent þeirra, séu í eigu leigusala sem leigja út fleiri en eina eign. Það þýðir að einungis 33 prósent skráðra eigna eru á vegum leigusala með eina eign til útleigu.

Frá árinu 2021 hefur hlutdeild leigusala með fleiri en tíu eignir í leigu næstum þrefaldast, úr tíu prósentum árið 2015 í 28 prósent í desember 2024.

Á árinu 2023 voru um 4.310 eignir leigðar út í fleiri en 90 daga á árinu, samkvæmt tölum sem HMS fékk hjá AirDNA  og sýna fjölda Airbnb-eigna í útleigu í hverjum mánuði. Þeim fjölgaði um 22 prósent á milli ára. Fjölgunin var minni milli 2023 og 2024 en samt þó nokkur, eða 3,6 prósent.

Í  Vegvísinum vísar HMS í grein Lúðvíks Elíassonar og Önundar Páls Ragnarssonar frá 2018 þar sem sýnt er fram á að skammtímaleiga í gegnum Airbnb hafi hækkað raunverð íbúða í Reykjavík um 2 prósent á ári frá  2014 til 2017. Það jafngildir 15 prósent af allri raunverðshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu.

Frumvarp samþykkt án afturvirkni

Hvað hefur verið gert til að bregðast við þessari stöðu? Í fyrravor, í tíð síðustu ríkisstjórnar, var samþykkt frumvarp sem átti að hafa það að meginmarkmiði að tryggja að íbúðarhúsnæði nýtist í þeim tilgangi sem því var ætlað, svo sem til íbúðar fyrir einstaklinga. Með frumvarpinu var lögð til sú breyting að rekstrarleyfisskyld gististarfsemi skuli vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Til að tryggja að umrædd breyting næði markmiði sínu var leyfisveitanda gert skylt að leita staðfestingar sveitarstjórnar þess efnis að á aðaluppdráttum sé tilgreint að húsnæði sem ætlað er undir fyrirhugaða starfsemi tilheyri réttum notkunarflokki. Með því átti að tryggja að húsnæði þar sem rekin er rekstrarleyfisskyld gististarfsemi uppfylli kröfur, svo sem hvað brunahólfun milli gistiherbergja varðar, óháð gestafjölda. Fyrir vikið átti að verða skýrari aðgreining á milli annars vegar heimagistingar og hins vegar rekstrarleyfisskyldrar gististarfsemi. 

Lögin voru hins vegar ekki afturvirk, sem þýddi að þau höfðu engin áhrif á þau 1.907 útgefnu rekstrarleyfi sem hafði  verið úthlutað vegna gististarfsemi á landsvísu. Það var rökstutt með því að slík afturvirkni væri ekki í samræmi við almenn ákvæði stjórnarskrárinnar um atvinnufrelsi og eignarréttindi og að afturvirk lagasetning gæti leitt til skaðabótaskyldu að hálfu ríkisins. 

Tæp röksemdarfærsla

Færa má rök fyrir því að það felist engin afturvirkni í því að breyta réttarástandinu til frambúðar, með því að fella eldri leyfi niður með framvirkum hætti. Þá hefur enginn réttmætar væntingar til þess að almenn lög haldist óbreytt til frambúðar. Það þarf að gæta meðalhófs við slíkar breytingar en í því felst ekki að þær megi ekki gera.

 Í þessu tilviki hefði verið nægilegt að gefa rekstrarleyfishöfum (og sveitarfélögum) eðlilegan aðlögunarfrest, til dæmis með því að kveða á um tímabundna undanþágu frá lögunum sem gerði aðilum kleift að aðlaga sig (sveitarfélögum meðal annars með því að ákveða hvort þau vilji einfaldlega gera skipulagsbreytingar til að laga núverandi starfsemi að breytingunni).

Það hefði líka getað skilað fleiri íbúðum sem nú eru nýttar í atvinnustarfsemi inn á almennan markað.

Fleiri íbúðir sem heimili fólks

Það er rétt að forgangsraða í húsnæðismálum með þeim hætti að íbúðir eigi fyrst og síðast að vera heimili fólks, ekki fjárfestingarvara. Það er sanngirnis- og réttlætismál. 

Vandinn sem er til staðar er afleiðing af pólitískum ákvörðunum síðustu ára. Ákveðið var að leggja alla áherslu á að auka það tekjuflæði sem ferðaþjónustan kom með inn í hagkerfið. Það skilaði gríðarlegri fjölgun íbúa og ferðamanna, með tilheyrandi álagi á húsnæðismarkað. Þessi vinnuaflsfreka grein tekur undir sig mikið húsnæði, bæði til að hýsa ferðamenn og starfsmenn. Neikvæð hliðaráhrif þess eru að það verður til kostnaður fyrir íbúa landsins – skortur á íbúðarhúsnæði – án þess að þeir sem hagnast á ástandinu hafi greitt fyrir þann kostnað.

Ein af tillögunum sem HMS leggur fram til úrbóta fyrir íslenskan leigumarkað í Vegvísi sínum er einmitt sú að tryggja þurfi að nýting íbúðarhúsnæðis sé til búsetu bæði með því að endurnýta atvinnuhúsnæði í þeim tilgangi og með því að sporna við skammtímaútleigu íbúðarhúsnæðis.

Sú tillaga rímar að öllu leyti við stefnuyfirlýsingu sitjandi ríkisstjórnar þar sem fram kemur að hún ætli sér að beita sér fyrir því að fleiri íbúðir nýtist sem heimili fólks. Það verður meðal annars gert með breyttum reglum um skammtímaleigu þannig að útleiga íbúða verður afmörkuð við lögheimili einstaklinga eða frístundahús í eigu þeirra. Stefnt er að því að tímabinda þegar útgefin rekstrarleyfi fyrir gististarfsemi í íbúðarhúsnæði innan þéttbýlis til fimm ára og samhliða á að tryggja að íbúðir sem eru í heilsársútleigu til ferðamanna séu skráðar sem atvinnuhúsnæði, eins og önnur gististarfsemi.

Fólki verður því áfram heimilt að leigja út heimili sitt eða sumarbústað í allt að 90 daga á ári. Deilihagkerfið getur enda verið frábært fyrir venjulegt fólk, til dæmis til að fjármagna fjölskyldufríið. En ef um atvinnustarfsemi er að ræða þar sem viðkomandi er með fleiri en eigið heimili í útleigu þá verður að skrá það með réttum hætti, og greiða fyrir það.