Í vikunni var prýðileg umfjöllun í Kastljósi um íslenskan húsnæðismarkað. Þar var meðal annars viðtal við ungan mann, Styrmi Jökul Einarsson, verslunarstjóra í Bónus og stjórnarmann í VR. Þar sagði hann að við sem samfélag þyrftum „að sætta okkur við það að núverandi stefna hefur beðið skipbrot.“ Það ætti að ríkja ákveðinn samfélagssáttmáli um að fólk sem geri allt rétt, safni fyrir útborgun og lifir ábyrgu lífi, ætti að geta komið sér þaki yfir höfuðið. Sú staða sem sé uppi í dag sé brot á þeim samfélagssáttmála.

Staðan sem um ræðir er sú sem birtist meðal annars í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem sýndi að um 80 prósent einstaklinga standist ekki greiðslumat fyrir nýrri íbúð á höfuðborgarsvæðinu með lágmarks eigið fé. Stór hópur ungs fólks, og annarra sem af ýmsum ástæðum hefur ekki getað komið sér inn á eignarmarkað, eru nánast útilokaðir frá aðgengi inn á hann vegna þess að þau eru að reyna að komast inn á röngum tíma, og meginþungi vaxtaákvarðana Seðlabanka Íslands í baráttu hans við þráláta verðbólgu fellur á þennan mjög þrönga hóp.

Eða eins og Daði Már Kristófersson, fjármála- og efnahagsráðherra, sagði svo réttilega í sama þætti þá er árið 2025 ekki frábært ár til þess að koma sér þaki yfir höfuðið. Þar var hann að vísa í þær gríðarlegu sveiflur sem verða reglulega á íslenskum húsnæðismarkaði sem búa stundum til frábær tækifæri til að fara inn á markaðinn, en á öðrum stundum eru til óyfirstíganlegar hindranir.

Fyrir þá sem „lenda“ í því að komast inn á markaðinn á réttum tíma þá getur það skipt öllu máli um lífsgæði næstu áratugina. Fyrir þá sem „lenda“ í því að verða fullorðnir á vondum tíma, án þess að bera nokkra ábyrgð á því sjálfir, þá getur það haft gagnstæð áhrif til lengri tíma.

Lífskjör ráðast af stöðu á fasteignamarkaði

Við skulum byrja á því að draga fram hversu miklu máli það skiptir upp á fjárhagslega að komast í eigið húsnæði. Þá er best að vitna í orð Ásgeirs Jónssonar seðlabankastjóra frá því fyrir þremur árum, þegar bankinn hans var kominn á fullt eftir langt vaxtahækkunarferli, þar sem hann sagði hreint út: „Lífskjör fólks á Íslandi ráðast nú mjög á stöðu þess á fasteignamarkaði. Hvenær fólk kom inn á fasteignamarkaðinn og á hvaða aldri þú ert.“

Ég skal reyna að skýra betur hvað þarna er átt við. Í fyrsta lagi er það þannig að verð íbúða á Íslandi hefur áttfaldast frá aldamótum og raunverð þeirra, þar sem leiðrétt er fyrir verðbólgu, hefur þrefaldast. Á þessum tíma hefur verðið sem þarf að inna af hendi til að eignast þak yfir höfuðið hækkað meira á Íslandi en í nokkru öðru ríki innan Efnahags- og framfarastofnunarinnar (OECD).

Íbúðaverð hefur hækkað miklu meira en laun og almennt verðlag á sama tíma. Þetta þýðir annars vegar að auður þeirra sem komast inn á íbúðamarkað er sífellt að aukast og hins vegar að sífellt verður erfiðara að gera slíkt þar sem fjárfestingin sem í því felst er alltaf að verða stærri og stærri í samanburði við laun. Í nýlegri greiningu Landsbankans var sýnt fram á þetta svart á hvítu og bent á að laun hefðu hækkað um 320 prósent síðan 2004 en mánaðarleg greiðsla á verðtryggðu láni hefur hækkað um 440 prósent.

Með öðrum orðum þá fer stærra hlutfall af þeim peningum sem sitja eftir í veski landsmanna um mánaðamót í greiðslur af húsnæðislánum nú en áður.

80 prósent af eigið fé landans bundið í steypu

Hagstofa Íslands birtir árlega tölur um eignir og skuldir landsmanna. Þegar við erum föst í rússíbanareið líkt og þeirri sem lýst er hér að ofan þá blasir við að þeir sem komast inn á eignarmarkað fá ávöxtun á húsnæðið sitt sem aðrir fá ekki. Það sem verður hindrun fyrir einn hóp eykur auð annars.

Engar nýjar tölur hafa enn sem komið er verið birtar vegna síðasta árs, þannig að nýjasta stöðutakan er frá því í lok árs 2023. Þá hafði eigið fé heimila landsins – eignir þeirra umfram það sem þau skulduðu – aukist um alls 1.386 milljarða króna á einu ári. Alls mátti rekja næstum 83 prósent aukningarinnar á eigin fé til þess að fasteignamat hækkaði milli ára.

Raunar er það þannig að þorri landsmanna á fyrst og síðast steypu, um 80 prósent af öllu eigin fé einstaklinga í landinu er að jafnaði bundið í fasteignum. Í krónum talið var það metið á 7.274 milljarða króna fyrir rúmu einu og hálfu ári síðan. Tæplega 90 prósent þeirrar upphæðar voru í eigu þeirra landsmanna sem voru yfir 40 ára gamlir og 73 prósent í eigu þeirra sem voru yfir fimmtugu.

Húsnæðisstuðningur við efstu tekjuhópa

Til að ýkja þessa stöðu þá hafa síðustu ríkisstjórnir dregið úr húsnæðisstuðningi við þá sem eru viðkvæmastir á húsnæðismarkaði og bætt verulega við stuðning við þá sem eru í bestu stöðunni innan hans. Það var fyrst og fremst gert í gegnum stóru Leiðréttinguna, sem fól í sér að yfir 100 milljarðar króna á verðlagi dagsins í dag voru greiddir úr ríkissjóði, að langmestu leyti inn á tekjuhærri hópana í samfélaginu, og svo með innleiðingu skattfrjálsrar ráðstöfunar á séreignarsparnaði.

Síðarnefnda úrræðið er helsti húsnæðisstuðningurinn sem ríkisstjórnir síðasta rúma áratugarins hafa veitt. Í því felst að fólki sem safnar í séreignarsparnað er gert kleift að nota hann, upp að ákveðnu marki, til að greiða niður húsnæðislánin sín. Stuðningurinn er því einvörðungu ætlaður þeim sem eiga húsnæði og safna í séreignarsparnað.

Til að gera leiðina að afar eftirsóknarverðum kosti þá fylgir meðgjöf með frá ríkinu í formi skattfrelsis. Snilldin við þetta var að þær ríkisstjórnir sem sátu síðastliðinn rúma áratug þurftu ekki að gefa eftir neinar tekjur vegna leiðarinnar, heldur er um að ræða framtíðarskatttekjur, sem hefðu annars innheimst þegar fólk myndi taka út séreignarsparnað þegar það hættir að vinna.

Frá því að opnað var fyrir þessa leið húsnæðisstuðnings í nóvember 2014 og út maí síðastliðinn hafa um 187,2 milljarðar króna, á verðlagi hvers árs fyrir sig, ratað inn á höfuðstól lána þeirra sem hafa getað nýtt sér hann. Ef sú upphæð yrði uppreiknuð á fast verðlag færi hún langt yfir 200 milljarða króna. Það sem ríkissjóður hefur gefið eftir af skatttekjum framtíðar vegna úrræðisins er nú yfir 90 milljarðar króna.

Enginn vafi er um að þessi leið gagnast þeim sem hana nýta afar vel. Þetta er algjör lottóvinningur, ef þú ert í færum til að nýta þér leiðina. Því fer þó fjarri að allir landsmenn nýti sér séreignarsparnað og fyrir liggur að fjölskyldur í efstu tekjuhópum eru margfalt líklegri til að safna í séreign en þær sem tilheyra lægri tekjuhópum.

Það er því töluleg staðreynd að séreignarsparnaðarleiðin hefur aukið misskiptingu á Íslandi. Í skýrslu sem síðasta ríkisstjórn gerði og var birt undir lok árs 2022 kom fram að alls 80 prósent þeirra tekna sem ríkið hefur veitt í húsnæðisstuðning vegna leiðarinnar fór til efstu þriggja tekjutíunda. Það þýðir að 70 prósent heimila skipta á milli sín fimmtungi þessa stuðnings, sem veittur er í formi skattleysis.

Forskot þeirra sem geta fengið hjálp

Þessi hópur, sá sem á húsnæði og hefur notið þess mjög að það hafi hækkað langt umfram allt annað síðustu áratugi, er svo í færum við að hjálpa niðjum sínum við að komast inn á sama markað. Allt þetta eigið fé sem orðið hefur til er hægt að veðsetja til að gefa, lána eða greiða fyrir fram í arf til barna svo þau sitji ekki föst á þröskuldi þess að komast inn á húsnæðismarkað.

Umfang þessa sást skýrt í fyrra þegar fyrstu kaupendum fjölgaði þrátt fyrir svimandi hátt vaxtastig og auknar hindranir gagnvart lántökum. Einhverjir í hópi ungs fólks þurftu greinilega ekki að glíma við sömu vandamál og margir af þeirra kynslóð. Í minnisblaði sem unnið var fyrir síðustu ríkisstjórn skömmu fyrir kosningar í fyrrahaust sagði að ungt fólk í efstu tekjuhópunum hefði mun greiðari aðgang að kaupum á fasteign en aðrir. Þar sagði einfaldlega: „Hlutfall íbúðaeigenda í efri helmingi tekjudreifingar ungs fólks hefur aukist hraðar en í neðri helmingnum. Um 70 prósent íslenskra ríkisborgara í efsta tekjufimmtungi 25-29 ára á fasteign. Hjá neðsta tekjufimmtungnum er hlutfallið 30 prósent.“

Tvennt hefur valdið þessu samkvæmt minnisblaðinu. Annars vegar hefur hækkun húsnæðisverðs falið í sér tilfærslu auðs frá þeim sem búa ekki í eigin húsnæði til þeirra sem það gera, gjarnan frá ungu fólki til eldra fólks eða frá börnum til foreldra og með stuðningi við fyrstu kaup barna má líta svo á að foreldrar séu að skila hluta tilfærslunnar til baka. „Hins vegar kann aukinn stuðningur að vera leið fjölskyldna til þess að víkja sér undan ströngum reglum um veðsetningu og greiðslubyrði. Eðli máls samkvæmt er þessi stuðningur verulega háður baklandi fólks.“

Eftirspurn eftir húsnæði stóraukist

Allt þetta hefur gerst á sama tíma og íbúum landsins hefur fjölgað um tugi þúsunda á örfáum árum og fjöldi ferðamanna margfaldast. Þessir nýju íbúar þurfa líka þak yfir höfuðið og hluti íbúða sem áður voru nýttar sem heimili hafa verið teknar út fyrir sviga til að þjóna sem gistirými fyrir ferðamenn.

Með öðrum orðum hefur eftirspurnin eftir húsnæði stóraukist. Eðlilegt viðbragð við því hefði verið að auka framboð og jafnvel að reyna að halda aftur af eftirspurn. Ríkisstjórnir síðustu ára, sem innihéldu alltaf Sjálfstæðisflokkinn, nær alltaf Framsókn og formann Miðflokksins, hafa hins vegar nær einvörðungu innleitt úrræði á eftirspurnarhliðinni. Sett olíu á eldinn í stað þess að reyna að halda aftur af honum.

Þetta hafa verið lykilbreytur í því að húsnæðisverð hefur hækkað langt umfram það sem gerst hefur í viðmiðunarlöndum með þeim afleiðingum að eigið fé margra hefur stóraukist en veggurinn inn á húsnæðismarkað fyrir aðra hefur ekki gert annað en að hækka.

Pendúll húsnæðislánaforma sveiflast hratt

Húsnæðisliðurinn hefur fyrir vikið verið ráðandi í þeirri verðbólguþróun sem hefur átt sér stað á síðustu árum á Íslandi, þar sem hún fór um tíma upp í tveggja stafa tölu. Ef Ísland væri með einfalt vaxtaumhverfi óverðtryggðra lána, en ekki tvöfalt kerfi vegna verðtryggingar, þá myndu tæki og tól Seðlabankans til að berjast við verðbólgu bíta hraðar og fastar þegar þeim yrði beitt.

Það er hins vegar ekki staðan. Þegar fjármagnskostnaður vex vegna hærri vaxta þá flýr fólk einfaldlega úr óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð. Tölurnar sýna þetta svart á hvítu. Fyrir rúmum tveimur árum, snemma vors 2023, voru um 56 prósent allra húsnæðislána til íslenskra heimila óverðtryggð. Ástæðan var sú að vextir þeirra höfðu farið niður áður óþekktar lægðir og verðbólga var hófleg. Í dag eru 37 prósent lána heimila óverðtryggð, en 63 prósent verðtryggð.

Það eru svakalegar sveiflur á ekki lengri tíma.

Mannréttindi, ekki forréttindi

Allt ofangreint sýnir af hverju það er forgangsverkefni sitjandi ríkisstjórnar að ráðast í nýja nálgun á því að tryggja stöðugleika á Íslandi. Þeim stöðugleika þarf að ná í efnahagsmálum með því að sýna ábyrgð, taka til og bregðast hratt við með frekari aðgerðum ef með þarf. Það mun skila því að verðbólga og vextir lækki. Þeim stöðugleika þarf líka að ná á húsnæðismarkaði með því að auka framboð og styðja við þá hópa sem þurfa helst á því að halda.

Þetta þarf að gera vegna þess að það er ekki í boði að enn ein heila kynslóðin liggi óbætt hjá garði vegna mistaka sem stjórnmálamenn fyrri tíma gerðu. Sveiflurnar eru okkur sem samfélagi allt of dýrar.

Vandinn er augljós og það þýðir ekki að dvelja við mistök fortíðar. Slíkt hjálpar ekki næstu kynslóðum sem „lenda“ í því að koma inn á húsnæðismarkað þegar rússíbaninn er í skörpum niðurtúr. Það þarf að byggja til framtíðar þar sem það skiptir ekki mestu máli hverra manna viðkomandi er þegar kemur að tækifæri til að öðlast grundvallarmannréttindi eins og þau að geta eignast öruggt þak yfir höfuðið.

Það að vera heppinn með innkomu á húsnæðismarkað glæðir engan meiri verðleikum en næsta mann. Og það er ekki hægt að segja það nógu oft að það að eiga heimili á að vera mannréttindi, ekki forréttindi.